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必读案例:上百万买的“餐饮旺铺”却不能做餐

  都说餐饮创业就是一部踩坑史,步步惊心。看似夸张,却是餐饮人的真实写照。这不,开店第一步——选址,就已充满腥风血雨。

  最近宁波有位周女士反映,自己花了100多万购买了镇海区佳源银泰城的金街商铺。可到了验房时才发现,当初宣传单上写的“餐饮旺铺”,实际却没有设置烟道和煤气接入口,无法从事餐饮业经营。

  但像周女士这样不小心着道的餐饮人并不少。读sir为大家盘点出餐饮选址常见的七大坑,给大家提个醒:选址千万条,安全第一条。选址不避坑,开店两行泪。

  避坑指南:多走、多看、多问,一定要在签合同前明确门店是否具备做餐饮的条件,是否能做餐饮。物业条件情况需实地了解,而经营资质问题在街边店、社区店中尤为重要。

  餐饮进mall为了蹭商场流量及其信誉的。而新商场业态尚未成熟,往往需要培养客流,新品牌进去很容易成为培养客流的牺牲品。

  读sir认识一位做椰子鸡的广东老板,就是被一新商场的低房租吸引而去开店。结果,他的店反而成为商场唯一能带人流的门店。老板说“开店两年,之前的门店装修费用还未回本。”

  避坑指南:不管招商人员说的天花乱坠,你都要稳住。就算他说有很多大牌已进驻,你也得明白背后可能的潜规则,大牌是低价进驻,而你是高价入坑填补。

  就算是低房租的,你也得考虑投入产出比,包括装修、促销活动等,可别像前面那位老兄一样白忙活两年甚至更久。

  自去年4月以来,广州市部门在“还绿于民”措施出台后,广州的“农庄餐厅”就处于水深火热之中。大量存在违建行为的“农庄”被列入其执法目标当中。到今年5月底,广州市内因拆违建行动被拆除或勒令停业的“农庄”已经超过半数。

  这些被拆除或勒令停业的“农庄”不仅失去经营已久的门店还拿不到任何赔偿,可谓一朝回到解放前。所以,“被拆迁”算是餐饮人最无奈的坑。面临往往“一周内责令撤离”的命令,餐饮人能做的只有在选址环节就理智避开。

  避坑指南:选址前,一定要做好政策方面的调研工作,包括门店周边商户和政府规划局等部门了解情况,探明房屋性质,搞清地域政策规划。

  北京鲜榨果汁品牌“水果先生”曾经在公益西桥有过一家分店,紧挨华联超市,早晚人流量高达6000人,但开店后发现生意并不好:经过的客流很多,但停下来的很少。经过分析后发现,这些客流目标明确,全是去超市购物的,很少会停下享受一杯纯果汁。

  避坑指南:实地调研门店周边环境是了解用户需求及消费能力的最有效方式。建议客流调研时间分早、中、晚就餐高峰期,雨天、晴天,周五周六日及周一。除了人流数量外,还需观察人流动线方向。门店若处于人流动线的上方位,你就有机会截住更多客流。

  此外,还可以通过周边停车位数量、餐厅数量、餐厅品类及其消费水平、企业数量、企业性质(是国企还是外企)等维度了解周边人流的需求和消费力。

  说起二房东,很多餐饮人都是一把辛酸泪。二房东甚至经手更多的三房东、四房东,有巨大的不确定性。例如二房东签的十年租约,若你不幸地处于其第8年阶段,二房东很可能为了最后两年再捞一笔,直接给你开出天价房租。

  避坑指南:能找一房东的就不找二房东。不管是和谁签订合同,都要请房东拿出有效的产权证,根据产权证,对房屋的建筑面积、结构等情况进行检查。

  明确二房东的租赁日期,最好请房东到场或提供转租的书面同意。签合同时就应该对金额设定清楚,包括租房费用每年递增多少,租金多久之内不能涨等细则。

  比如转让店若有违纪违法记录,拖欠工商管理费、逃税等,就有可能面临营业执照作废、罚款等处罚。再比如,转让店老板拖欠老员工工资、供应商款项等。若你不幸接过店,很可能就会背上债务的锅。

  避坑指南:调查清楚对方转让门店的真实原因以及债务情况,分清责任,避免后面发生纠纷。比如欠缺的水费、煤气费等,请转让者交完剩余款项,并将交费收据复印留存。

  如今,商场为了吸引更多人流,纷纷加重餐饮业态比例,导致餐饮同质化竞争严重。若是业态分布不作合理规划的话,可能会进一步加剧竞争的惨烈。

  比如某写字楼下的美食城,原有一家兰州拉面和山西面馆相邻,各自拥有较稳定的客流。后来招商引入了重庆小面和某创新面食品牌。四家面食档口在50米范围内近身肉搏,两个原驻品牌的客流直接断崖式下跌。

  避坑指南:选址时就要调研所处商场的业态布局,看品牌品类和布局,由此可以推断该商场的管理能力。另外,签合同时最好能跟招商部门加注排他协议。

  选址的最终目的就是让顾客通过选址更方便地触达自己的品牌。所以在最后读sir就引用屈臣氏、星巴克开发总监选址专家陈锋,从业16年总结出来好铺位的四个基本原则给各位老板做参考:

  上看下看左看右看,很容易就可以看见。比如拿不到购物中心一层的位置,那么在选择的时候,尽量选择远看能看见门店logo,或者到电梯口一扫就能看见,尽量避免举目难望到的位置。

  最好路线是很容易就可以到达。路途更短、耗费时间更短、停车更方便、路过方便停留等。这些都是考虑的要素。若非可达的店址,客群很容易会被其他店拦截。

  物业条件一定要可用。比如排烟燃气设备有没有,排污管道是否合适,用电量能否达到要求等等。如果不符合要求,可能面临关店局面,就算能改造也是一笔费用。

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